在蛋壳公寓“壳碎”后 老大自如难解商业之困

天下乌鸦一般黑。

在蛋壳公寓“壳碎”后，行业老大自如的日子也不好过：前有北京房东总部维权，后又暂停租金贷降风险。

背后的重要推手——“长收短付”运营模式开始遭受普遍质疑，自如在收腹蛋壳“失地”的同时也亟待破解商业困局。

行业遭遇至暗时刻，自如还能让租户“自如”吗?

自如纠纷显现：房东维权管家“失踪”

11月29日，多名房东前往自如北京总部维权，就合同解约事件要求赔偿。其主要原因是业主与自如在解约后的赔偿方式上出现纠纷。

“自如问我要两万多元的装修折旧费，我认为自如主动要求解约，是不是应该自如赔偿我，或者至少两清，不应该支付赔偿费。”业主潘先生表示，周日一共13个家庭去自如总部维权，我们普遍与自如在装修折旧、空置费、服务保证金上有很大分歧。

也有业主表示，“从6月份起自如就开始电话骚扰，短信骚扰。要求房东要么降租，要么解约。”

对此，自如12月1日回应，“所有遭受解约影响的租客都会友好协商，对于符合合同支持的业主，将会赔付违约金。”

实际上，不仅仅是业主，个别租客也与自如产生纠纷，有租客表示，自己被自如以“房东不租了”的理由清退，且没有得到赔偿。

“自如自导自演一场闹剧，导致我临时找房搬走，他们还不用赔偿。”

自如租户方女士表示，11月中旬，自如管家通知业主收回房屋，让她在7天内搬走，管家还表示可以赔偿一个月的房租。之后，自如管家失踪，联系不到他。她在一周内找到房子、支付租金正准备搬走时，自如管家又出现了，还告诉她“临时变更，你现在不用搬走了”。

“跟租户说是我们业主不租了，跟业主说房子空着不得不解约。”前往总部维权业主王女士则表示，自如单方面与业主解除合约，并告知租户在限定时期内搬走，她与住在自己房子内的租户联系，才得知实情。

对于业主的诉求，自如表示，自如将根据合同约定，赔偿业主两个月房租，终止合作关系。合同条款中涉及的装修成本折旧费用，如果金额高于两个月房租，按最高两个月房租进行结算。

“迄今为止，尚未发生业主需向自如支付费用的案例。”自如还表示，对于个别业主提出赔偿4-6个月租金以终止合作的要求，由于缺乏合同条款的支持，自如很遗憾无法满足其要求，希望得到业主的理解。

公寓接连崩盘：业主租户矛盾激增

长租公寓曾经一度是资本的宠儿，在资本的加持下跑马圈地、疯狂扩张。

据投资中国数据，2018年长租行业约融资49笔，多集中于上半年。从2018年1月至2019年6月，自如公寓收到来自腾讯投资、红杉资本、华平投资等投资方共计至少70亿元人民币的融资。

资本加持下，长租公寓的发展进入加速车道，长租公寓与其他风口赛道一样，曾试图迅速扩张，通过规模制胜。

然而，2020年以来，长租公寓行业却一波未平一波又起。

2020年年初，长租公寓第一股青客公寓被传爆雷传闻。3月至5月，青客公寓百余名租客因“青客公寓拖欠业主租金”被房东驱逐。6月，青客公寓爆雷，上海、杭州、南京等多地青客公寓几千租客、房东被套牢，租客们面临“断水、断电、断网、被房东驱逐”的窘境，同时还需要偿还12个月至36个月不等的租金贷。

在青客公寓爆雷当月，蛋壳公寓前公司CEO高靖被带走调查。

蛋壳公寓这一消息迅速导致蛋壳公寓股价多次熔断。据了解，蛋壳公寓股票在开盘后迅速触发熔断，恢复交易后一度跌逾9%，随后再度多次触发熔断。截至收盘，蛋壳公寓下跌6.32%，市值在当天跌至16亿美元。

实际上，在过去两年长租公寓行业已经出现多起爆雷事件。

包括乐伽公寓、鼎家、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等。无独有偶，今年青岛、合肥、长沙多地的长租公寓也纷纷爆雷，南京我乐公寓爆雷，南京众禾、杭州巢客等长租公寓也出现拖欠租金、“跑路”现象。

有媒体统计，截至到2019年末，高达69家公寓机构“离场”，其中滥用租金贷、跑路等占了约60%。仅巢客遇家和连合之家两家公司的受害租客便将近2万，涉及金额达3亿元左右。

天眼查数据显示，据不完全数据统计，我国目前共有900多家长租公寓相关企业。其中有22%长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾收到过行政处罚或有过严重违法行为。

商业模式AB面：扩张快但易跑路

“看到蛋壳公寓爆雷、租金贷不退，自如还可以继续租住吗?”在北京租房的某报社记者徐海洋12月1日在朋友圈发问。

一般来说，长租公寓主要是通过“租金差”和“服务费”获取盈利。目前， 长租公寓的主要问题还是营收压力，长租公寓暂未打磨出一个好的盈利模式。“1%-4%之间的资金回报率说明，长租公寓是一个微利模式的生意。”业内人士表示。

实际上，长租公寓“二房东”商业模式利润微薄，高收地租以及租金迅速投入租赁新的房源进一步加剧资金链风险，盘子摊得越大资金链越难以控制。在2019年还没有出现疫情的时候，自如蛋壳等长租公寓的商业模式，种种问题已经初现端倪，疫情进一步显现了商业上的问题。

“头部长租公寓过去几年过度依赖投融资输血，当长租公寓在资本市场遇冷，自我造血能力弱的头部企业也出现现金流紧张。”诸葛找房市场研究员姜国君对8号楼表示，今年疫情导致开工延迟，另一方面也击垮了部分中小微企业，短期内因就业流入城市的人口会有所减少，长租公寓企业将面临客户流失、市场缩水的短周期，房间空置率随之上升。

此外，青客公寓、蛋壳公寓等出现问题的长租公寓普遍存在租金贷。

近期，长租公寓市场的另一巨头——自如向用户宣布自如分期、轻松付于11月27日暂停使用，而自如分期和轻松付是自如为客户提供的两种房租贷款产品。

自如App的服务助手消息提示，签约海燕计划付款方式中，自如分期、轻松付于11月27日暂停使用，已签海燕用户不受影响，仍可正常还款。

除暂停支付贷产品之外，自如还添加了对贷款资金方的限制，北京地区不支持微众资金端的自如分期支付。据了解，微众银行是蛋壳公寓和自如租金贷主要的合作放贷机构。

“(租金贷、长收短付)这类的商业运营模式，一旦租赁市场不景气或者新增租户较少的时候，机构将会面临资金问题，具有很大的风险性。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄说。

租金贷的操作方式是，长租公寓平台向业主推出月付、季付等方式，而租户在与平台签约时，则是与金融公司三方签订借款合同。通过金融公司将全年房租先支付给公寓，之后住户按月归还租金给金融公司。这样，长租公寓平台不但可以快速套现。但一旦发生跑路事件，风险全部江转嫁给租户和金融公司。

“很多的长租公寓高租金从房东手里承租房屋，经过装修出租，为了吸引租户入住，又采用低租金模式，前提是利用租户的名义从第三方金融公司贷款提前缴纳一年房租，运营机构利用提前收回的租金扩大规模或者运营。”

简而言之，长租公寓长期以来“长收短付”、“租金贷”的商业模式，其优势是能迅速积攒大量资金池，并且可以用这个资金池迅速扩张，其问题则是，这样的商业模式增高了跑路的风险。

“即’支付周期越长风险越大’。这也是这两年长租公寓中的一个新情况。部分长租公寓企业为了加快融资，往往会有此类支付周期的约束，这是需要警惕的，后续租客也要对支付周期有足够的重视和了解。”对此，严跃进表示。

自如停止自如分期、轻松付等租金贷的支付方式，无疑是想降低资金链风险。此外，近期与业主解约事件以及降租事件，也体现自如正在尝试降低运营成本。

对此，严跃进表示，“对于长租公寓来说，想要长远发展，第一，长租公寓如果想收租平衡，需要运营商设法降低成本，包括再次谈判降低过高房租等。第二，核心还是稳健运营，管好资金链。”

同策集团首席分析师张宏伟也表示，长租公寓若想走的长远，就要回归“微利模式生意”的本质。也就是说，长租公寓拿房的时候要便宜，出租的时候不能低于拿房价，还要留出装修、空置等基本运营空间。

“资本退潮后长租公寓底层的商业逻辑，应该回归到赚取微薄的租金差。”张宏伟说。(刘娜)